Bir arsa veya inşaatı tamamlanan bir taşınmazın bağımsız bölümlerinin mülk sahiplerini gösteren resmi belge tapu veya tapu senedi olarak isimlendiriliyor. Tapu senetleri, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından verilir ve doğru olmadığı ispatlanıncaya kadar da geçerli kabul edilir. Tapuları arsa, kat irtifak ve kat mülkiyet olarak üçe ayırabiliriz:
1. ARSADAN HİSSELİ TAPU (HİSSELİ TAPU):
Bir mülke sahip olan ortakların sayısı, hisse yüzdeleri ve isimlerini gösteren tapu çeşididir. İster yatırım ister mesken amaçlı olsun bu tapunun varlığı büyük önem taşır. Hisseli arsa tapularında hissedarların toplam arsa içindeki alanları tapu kayıtlarında görünmez. Yani bu belgede gayrimenkulün hangi bölgesinin kimin olduğu belirtilmez. Herkes her metrekare hissesi oranında ortaktır. Ortaklar oturacakları yerin ayrımı, kendi aralarında rıza-i taksim sözleşmesi yaparak çözebilirler. Kaydedilmemesinin farklı sebepleri olabilir, örneğin; mülkün bulunduğu bölgede belli bir metrekarenin altındaki parseller kanunen ifraz edilemiyor olabilir. Arazi üzerinde hangi bölümün kime ait olduğu belli olmayan durumlarda gayrimenkulü satmak, kat irtifaklı ve kat mülkiyetli tapusu olan gayrimenkullere oranla daha zor olabilir. Zira hisseli tapulu bir gayrimenkulü banka kredisi kullanarak satın alamazsınız.
Arazi tapusu olarak baktığımızda; bir tarla, bir arsa müstakil veya hisseli tapuya sahip olabilir. İmarlı bir arsa tapusu da müstakil veya hisseli olabilir. İfrazlı arsa tapusu ise, tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı olan bir taşınmazın teknik usullere göre çizilen haritalarla, yargı yoluyla veya anlaşarak belirli parsellere bölünmesi durumunda her parselin tapu kütüğüne ayrı bir sayfa olarak tescil edilmesiyle elde edilir.
2. KAT İRTİFAKLI TAPU (ARSA TAPUSU):
Konutun ya da işyerinin metrekaresi değil, konut/işyeri başına düşen arsa miktarı yazılır. Daire; arsa, bağ, bahçe, tarla sayılır. Yapılacak ya da yapılıyor olan binaların üzerinde kat irtifakı kurulur. Kat irtifaklı bir bina tapuya kayıtlı anlamına gelir. Ruhsat alımı sırasında herhangi bir sıkıntı yaşanmayan bu tapu türlerinde her hak sahibinin kendi yeri bellidir. Kat irtifakı kat mülkiyetine geçişten bir önceki adım olarak da düşünülebilir. Burada hak sahipleri daha sonra tapu müdürlüğüne kat mülkiyetli tapu sahibi olmak için başvurabilirler. Bu tür tapusu olan mülkleri satın almak için bankalar kredi kullandırırlar. Emlak vergisi arsa, tarla üzerinden ödenir.
İskan alındıktan sonra konut/işyerinin özelliklerinin yazılı olduğu tapu çeşididir. Bu tapuda konut/işyeri, bağımsız bölüm olarak yazılıdır. İskan aldıktan sonra, kat mülkiyeti tapusuna geçilmelidir. Bu tapu, tapu kütüğünde yazılı olan durumları yansıtan bir tapudur. Kat mülkiyetli tapuların üst kısmında kat mülkiyetli tapu olduğu yazar. Bu tür tapularda bağımsız bölümün numarası, katı, niteliği ve binanın yüzölçümü belirtilir. Tapuda yer alan bağımsız bölüm ibaresi sizin orası üzerindeki bağımsız mülkiyet hakkınızı gösterir. Kat mülkiyeti bir bağımsız bölüm taşınmaz sayılır. Banka kredisi çıkması en kolay tapu çeşididir. Emlak vergisi bina vergisi olarak alınır.
Müstakil tapu, mülkün yeri kadastral paftalarda belirtilen ve bir tek kişiye ait olan ortaksız tapudur. Müstakil tapu sahibinin gerçek kişi olma zorunluluğu bulunmaz. Özel tüzel kişiler, şirketler ve kamu kuruluşlarının bir gayrimenkul üzerindeki sahipliği müstakil tapuda gösterilebilir.
Bir yapının kat irtifaklı tapusu olmasının dezavantajları neler olabilir? Neden iskanlı tapuya geçilmiyor?
Yapının bulunduğu yer, arsa olarak görünüyorsa, bina tapuda yok demektir. Bu yapıyı satın alırsanız, yapıyı değil arsayı satın almış olursunuz. Yapı, imarlı bir arsada ise bugün hala pek çok müstakil ev, arsa tapusunda olabiliyor. Aynı şekilde bir apartman dairesi de tapu üzerinde arsa payıyla gösterilebiliyor. Bu durumda dikkat edilmesi gereken, bina inşaatının imar planına uygun yapılmış ve izni alınmış olmasıdır. Kat irtifaklı tapuların çevrilmeme sebebi, emlak vergisinden kaçınmak veya gerekli iskan ruhsatını almaya hak kazanamamak olabilir.
Tapunuzu kaybederseniz ne yapmalısınız?
Basılı evrak olan tapu senediyle sizden başka hiç kimse resmi olarak vekalet vermediğiniz veya şahsen başvurmadığınız sürece tapu dairelerinde işlem yapamaz. Kısaca kağıt olarak kasalarda saklanan tapuların resmi bir değeri yoktur.
Tapu senedinin renkleri neden farklıdır?
Kat irtifakı ve mülkiyeti tapuları tasarım ve içerik olarak birbirlerinin aynıdır ancak iki farklı rengi vardır:
Mülkün inşaat ruhsatı ardından bağımsız bölümleri gösteren projesinin onaylandığını ve mülkiyetinin kullanım alanları ve hisselerinin belirlenmiş olduğunu belgeleyen tapu pembe çerçevelidir. Mavi çerçeveli tapu, arsa tapusudur ve mülkün herhangi bir kat mülkiyetine geçmediğini yani arsa olduğunu gösterir.
Kaynak: RE/MAX Türkiye, 16.03.2015
