İzmir, “Gökdelenler Bölgesi" ile Görünümünü Tazeliyor

Karma projeler, planlama içerisinde “Mixed Use” olarak adlandırılan, birden fazla kullanım fonksiyonunu içinde barındıran projelerdir. Aynı parselde veya bitişik parsellerde ticaret, konaklama, konut ve diğer fonksiyonların birlikte yer alması durumudur.

İzmir’de son beş yılda rezidans projelerinin hız kazanması ve buna paralel olarak özellikle şehir merkezinde çok katlı, nitelikli, ofis ve rezidans açığını karşılayacak arazinin bulunamaması, Çankaya-Pasaport-Alsancak-Bayraklı-Karşıyaka aksında yeni alanlara ihtiyaç duyulmasına sebep olmaktadır. İzmir Büyükşehir Belediyesi, Alsancak Limanı ile Karşıyaka-Turan arasında kalan 550 hektarlık alanı gökdelenler bölgesi olarak imara açmıştır. Planlanan yeni kent merkezi iş alanının (MİA) söz konusu açığı kapatması beklenmektedir. Bu durum İzmir’de karma projelerin gelişiminin temelini oluşturmuş olup, İzmir ilini prestiji, yenilenen imajı, modern görünümü ve gelişimi ile ön plana taşıyacak adımlardan biri olmuştur. İzmir, "Yeni Kent Merkezi" ile ilgili imar planlarının onaylanması ile gayrimenkul sektörü açısından öncelikli yatırım alanları ile öne çıkmıştır. Bu durum ile yeni kent merkezi olmak üzere İzmir'in genelinde ön görülen gayrimenkul projelerinin kente milyar doların üzerinde yatırım getireceği görülmektedir. Bununla beraber birçok firma yeni kent merkezindeki boş alanlara karma kullanım projeler için yatırım yapmıştır. Bu çerçevede İzmir’de inşaatı tamamlanan faal, yapılması planlanan ve inşa aşamasında birçok proje yer almaktadır.

Yeni kent merkezinde yaygınlaşmaya başlayan bu kullanım alanları içerisinde “Otel+Rezidans+AVM+Ofis” kullanımları da yer almaktadır. İzmir içerisinde yapılan projelerin eğilimi de bu kullanımlar üzerinde yoğunlaşmaktadır. Karma kullanım projelerinde tüm kentlerde olduğu gibi İzmir’de de fonksiyonların dağılımı önem arz etmekte olup, bu dağılım konu proje alanının sahip olduğu imar hakları ve plan notları ile doğrudan ilişkili olmaktadır. Karma kullanım projelerinde fonksiyon dağılım yüzdelerini doğru dağıtmak, yapılan projelerde beklenen gelirin alınmasında büyük önem taşımaktadır. İzmir ilinde yapılan karma projelerin gelişimi; İzmir yeni kent merkezinde köhneleşmiş ticaret alanları ve eski fabrika alanlarının bulunduğu Salhane, Bayraklı, Turan bölgelerinde yoğunlaşmış olup, kentsel dönüşüm alanları olarak adlandırılan ve yeni gelişim alanları olarak yeniden canlandırılması beklenen alanlarda devam etmektedir.

Uygulanan karma projelerde imar hakkından doğan çok katlı binalar içerisinde tüm fonksiyonların bir arada kullanılması planlanmaktadır. Yapılan projelerin zemin katlarında genellikle Ticaret Alanı+AVM olarak kullanım alanları oluşturulurken, bunu diğer katlarda ofis, rezidans ve otel kullanımları takip etmektedir. Tüm fonksiyonları ve ihtiyaçları içerisinde barındıran projeler A sınıfı işçilik kalitesi ile inşa edilmektedir. İstanbul’da olduğu gibi İzmir’de de yabancıların bu projelere eğilimi bulunmaktadır. Uygulanan veya plan aşamasında, proje aşamasında olan projelerin satış hızından da anlaşılabileceği gibi, oldukça hızlı bir süreç yaşanmaktadır.

Bir karma kullanım projesinden bahsedilmek için en önemli husus parselin imar durumunun karma projeye izin verip vermemesi olmakla birlikte, arsanın büyüklüğü ve konumu önem arz etmektedir. Bu anlamda uygulanan ve uygulanacak olan projenin talebe karşılık verebilecek tipleri içerisinde barındırıyor olması gerekmektedir. Tiplerin yüzde oranlarının doğru karar verilmesi ve fonksiyonel dağılımların bu çerçevede uygun olarak ayrılması gerekmektedir. İzmir genelindeki projelerdeki fonksiyonel dağılım yüzdelerine bakıldığında, genel ortalamada %20-30 oranında Otel, %15-20 oranında AVM, %50-60 oranında rezidans ve ofis kullanımlarına ayrılmaktadır.

Son beş yıl içerisinde yeni planlar ile gelen plan kararları İzmir’in çehresini değiştirmiş olup, özellikle yeni kent merkezinde gökdelenlerin yükseldiği görülmektedir. Kentin eski yapısının yanında, körfezde yeni planlama bölgelerinde çok katlı yapıların yükseldiği ve kentin siluetinin değiştiği görülmektedir. Yeni kent merkezinde bu değişim net olarak fark edilmektedir. Bu projelerin ilgi görmeye başlamasındaki en önemli etkenler, bu tarz projelerdeki farklı getiri ve gayrimenkul seçeneklerini bir arada sunmak anlamında çeşitliliğin oluşması ve bir ofis veya bir rezidans satılmasından öte bir yaşam ve prestij pazarlanması olarak görülmesidir. Yapılan projelerde proje aşamasında %15-30 oranında satışların gerçekleşiyor olması bunun en önemli göstergesidir. Tüm bunlar düşünüldüğünde, karma projelere talebin bulunması İzmir içerisinde bu tarz projelere yönelimin devam edeceğini göstermektedir.

İzmir yeni kent merkezindeki bazı projelere ait künyeler aşağıdaki gibidir;

Megapol Tower inşaatı 2013 yılı içinde tamamlanmış olup, proje kapsamında 26 katlı yapının her katında birer adet ofis olmak üzere toplam 26 adet nitelikli ofis ihtiyacını karşılamıştır.
Ege Perla projesinde, 21 ve 38 katlı iki kule olacağı belirtiliyor. Projenin konut ve home ofis bölümünde 16 farklı tipte 176 ünite planlanmaktadır. Projenin 2013 yılında temelleri atılmış olup, 2012 yılı Eylül ayının 2. haftası satışa çıkan Ege Perla’nın 2015 yılı içerisinde satışlarının tamamlaması beklenmektedir. Satışların 2014 yılı başı itibariyle yaklaşık % 70’inin tamamlanmıştır.

Mistral Yapı Gayrimenkul Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin Sabah Gazetesi arkasındaki tır parkı alanına yapılan yatırımlar devam etmektedir. Konu arazide temel çalışmaları devam etmekte olup, 47 ve 37 katlı olmak üzere 2 kule planlanmaktadır. Projede yaklaşık 155 adet ofis ünitesi olması planlanmaktadır.
Kılıçoğlu İnşaat Yeni Kent Merkezinde 2 adet ofis kulesi planlamakta olup, 33’er katlı olacağı planlanmaktadır. Konu projede 200 adet üzerinde ofis ünitesi olması planlanmaktadır.
Tekfen-OZ ve Rönesans Alışveriş Merkezi de eski SEK Süt Fabrikası'nın bulunduğu alana konut, ofis ve alışveriş merkezinden oluşan çok fonksiyonlu bir yapı kurmayı planlamakta olup, toplam yatırımın 250 milyon dolar olacağı düşünülmektedir. Turan bölgesinde Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’nin planlamakta olduğu yatırımlar bulunmaktadır. Karma konsept olarak planlanan projede “Rezidans, Ofis, Home Ofis ve Ticaret” fonksiyonlarının kullanılması planlanmaktadır.
Karma projelerde genel ortalama incelendiğinde, ofis ve rezidans ortalama paçal satış değerinin, yapılan projenin konumu, markası, işçilik kalitesi, kullanılan malzeme ve alan büyüklüğüne bağlı olarak 2.500 -3.000 USD/m² aralığında olduğu görülmektedir.

Kaynak: Star Gazete, 09.04.2014

İzmir’i uçuracak projeler

Bir Mete Tamer OMUR yazısı, Hürriyet Ege - 06 Aralık 2012

Kavuklar Grubu, Ege Bornova'nın ardından, 2013'te birçok ilke imza atmaya hazırlanıyor. Şirket, Türkiye'nin üzeri açılır kapanır sisteme sahip AVM'sini İzmir'de yapacak.

İZMİR’e son yıllarda simge yapılar kazandıran Kavuklar Grubu, 2013’e hızlı giriş yapmaya hazırlanıyor. Firma, geçen ay satışa çıkardığı ve 60 konuttan 22’sinin satışını gerçekleştirdiği Ege Bornova’nın ardından, önümüzdeki yıl iki büyük projeyle adından söz ettireceğe benziyor. Yılbaşında başlayacak 300 bin metrekare inşaat alanına sahip ilk proje, İzmir’de alışveriş merkezi ve konutların bir arada olacağı en büyük karma proje olma özelliğini taşıyor. Üç kuleden oluşan, bin 100 konutun yer aldığı ve Eylül 2013’te satışa çıkması beklenen ikinci proje ise İzmir’de özel sektör tarafından tek seferde yapılan en büyük konut projesi olma unvanına talip. Birçok ilke imza atılacak her iki proje için 500 milyon doların üzerinde yatırım planlanıyor. Şirketin gündeminde ayrıca, uluslararası alanda önemli projelere imza atan firmalarla birlikte İzmir’de yatırım yapmak da yer alıyor. Kavuklar Gayrimenkul Geliştirme Grubu Başkanı Metehan Kavuk, şirketin devam eden ve yapılması planlanan projelerin anlattı, konut almayı planlayanlara önemli tavsiye ve uyarılarda bulundu.
Yatırımcılara kapalı
Yatırımcıyla sosyal donatıları kullanmayanlara kapalı olan Ege Bornova hakkında bilgi veren Kavuk, “Bu projeye satış kaygısı olmadan başladık. Biz komşularımızı arıyoruz. Dolayısıyla yatırım gözüyle bakan ya da sosyal alanlardan faydalanmayı düşünmeyenlere projemizin kapısını kapattık. Ciddi talep var. Ama seçici davranıyoruz. 60 rezidanstan şu ana kadar 22’sini sattık. Yılbaşına kadar projenin yarısını satmayı planlıyoruz. 2013’ün üçüncü çeyreğinde ise tamamını bitirmek istiyoruz.”

Olmayanları getirecek
Bitme aşamasında olan Bayraklı Tower için bu ay oturma ruhsatına başvuracaklarını ve Mart 2013’te projede yaşamın başlayacağını dile getiren Metehan Kavuk, projenin yüzde 93’ünün satıldığını, son şanslıları beklediklerini ifade etti. Kavuk, “Büyük bir hipermarket zinciri geliyor, slow food’un yine önemli bir temsilcisi Bayraklı’da yerini almaya hazırlanıyor. Bunun dışında birçok önemli marka burada olacak. Butik konseptte bir alan oluşturduk. İzmir’de olmayan markaları getirmek için çalışıyoruz” dedi.
Türkiye’de ilk olacak
İzmir Otobüs ve Terminal İşletmeleri A.Ş.’nin karşısına yapılacak ve dünyada ikinci, Türkiye’de bir ilk olan üzeri açılır-kapanır en büyük AVM ünvanına sahip projeye yılbaşında başlayacaklarını aktaran Metehan Kavuk, yanında 800 de konutun yer aldığını dile getirdi. Projenin detayları hakkında bilgi veren Kavuk, sözlerine şöyle devam etti:
“Proje, şu anda yaklaşık 300 bin metrekarelik inşaat alanı bakımından İzmir’de tek noktaya yapılan en büyük yatırım olarak görünüyor. Bizden daha büyük olan ise Adnan Menderes Havalimanı’nın yapımı süren iç hatlar kısmı. Yüzde 5 bizden daha büyük bir alan söz konusu. Ama özel sektör olarak biz ilk sıradayız. Proje için İngiltere, İtalya, İspanya, Portekiz, Amerika ile Türkiye’den İzmir ve İstanbul’dan 12 mimarlık ofisinin katıldığı bir yarışma düzenledik. İpi, Amerikalı HOK göğüsledi. Projede, 800 konut ve 50 bin metrekarelik kiralanabilir alanın bulunduğu AVM yer alıyor. AVM, 26 bin metrekarelik alanın üzeri açılır kapanır bir sistem oluşturacak. Bu, Türkiye’de bir ilk. Daha küçük ölçekli uygulamaları var, ama bu kadar geniş bir alanı kapsayanı henüz yok. Dünyada da ikinciyiz. Diğeri Miami’de yer alıyor. Alt kattan üst kattaki, üst kattan ise alt kattaki vitrini görebiliyorsunuz. Büyük vitrinler olacak. Bir temayla geliyoruz. Türkiye’de teması olan ilk AVM olacağız. Şu anda yapı denetim ve kazı ihalesi bitti. Kazık ihalesine çıkıyoruz. Ardından da kaba inşaata başlayacağız. Yüksek yapılardan geçtik. İnşaata ocak gibi başlayıp martta da ihaleye çıkmayı düşünüyoruz. Konutlar orta kesime hitap edecek, ama lüks hayatın standartlarını sunacak. Proje 325 milyon dolarlık yatırım değeri taşıyor.

İZMİR’E RÜZGAR OLACAK
Önümüzdeki yıl hayata geçirecekleri bir diğer konut projesinin daha bulunduğunu ifade eden Metehan Kavuk, orta gelir grubuna hitap edecek olan 1100 konutun yer aldığı Altındağ uçan yoldaki projenin Eylül 2013’te satışa çıkacağını açıkladı. 29 katlı iki, 14 katlı bir kuleden oluşan projenin 180 bin metrekarelik inşaat alanı olacağını ve tek seferde İzmir’de yapılan en büyük konut projesi olduğunu anlatan Kavuk, “Her iki projede de bulundukları bölgelerde kentsel yenilemeye çomak sokmuş olacağız. Projelerimizin tamamı Körfez’i görüyor. İzmir’e bir rüzgar getirmek istiyoruz” dedi.
”YABANCILARLA DA PROJE
Son günlerde ardı ardına açıklanan projeleri de değerlendiren Metehan Kavuk, piyasanın hareketlendiğini, daha da hareketli günlerin yaşanacağına dikkat çekerek, şunları kaydetti: “Biz her yapılan projeye İzmirli gözünden bakıyoruz. Gelen yatırım yapıyor, para getiriyor ve istihdam sağlıyor. Biz gelen yatırıma bu gözle bakıyoruz, rekabet olarak bakmıyoruz. Sonuçta benim kadar İzmir’i tanımaları mümkün değil. Bundan hareketle İstanbul’da da yatırımları bulunan Alman bir grup bizimle ortak yatırım yapmak istediğini iletti. ‘Lokal partnerim olursa yanlış yapmam’ şeklinde bakıyorlar. Biz de bu tip talepleri değerlendiriyoruz. ABD’nin önde gelen inşaat firmalarından Magellan da bunlardan biri.Biz ileride yabancı bir partnerle proje geliştirmek istiyoruz. Onların isminin İzmir’de geçmesi için uğraşıyoruz.”
”UCUZ KONUT KORKUTUYORİnşaat piyasasında yaşanan son gelişmelere ilişkin de konuşan Metehan Kavuk, Türkiye’de son yıllarda belirli belirsiz birçok kişinin araştırma yapmadan sektöre girdiğini söyleyerek, şu bilgiyi verdi: “Böyle olunca bir anda piyasa şişti. Metrekaresi bin-bin 500 lira arasında olan konutlar çıktı. Bu maliyetlerle bunu kimse satamaz. Bu ileride tüketici için büyük bir risk anlamına geliyor. İnşaat geliştirmede yüzde 10-15 karla çalışırken bu fiyatlar korkutuyor. İzmir’de çok büyük hareketlilik olmadığı için bu gelişmelerden etkilenmedi. İzmirli tüketici çok dikkatli. Bizim yapıların satılmaması gibi bir korkumuz yok. Öncelikle doğru projeler yapıyoruz. Bunun yanında her yıl 1 milyon kişi orta gelir grubuna katılıyor. Projelerin de çoğu da bu kesime yapıldığı için sıkıntı yok.

Kaynak: Mete Tamer OMUR, Hürriyet Ege - 06 Aralık 2012