İzmir Bayraklı, yeni imar planları ve kentsel dönüşüm projeleri ile yatırımın gözdesi

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme’nin gerçekleştirdiği geniş kapsamlı araştırmaya göre İzmir’in Bayraklı İlçesi son yıllarda yeni imar planları ve kentsel dönüşüm projeleri ile hızlı bir gelişim ve değişim gösteriyor.

 

İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan Alsancak Limanı ile Karşıyaka-Turan arasında kalan 550 hektarlık bölümü kapsayan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları’ nın ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planlarının onaylanması ile birlikte ilçede özellikle “Salhane” olarak bilinen bölgenin son yıllarda cazibe merkezi olduğunu söyleyen İzmir EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. İzmir Şube Bölge Müdürü Filiz Akkaya; Yeni Kent Merkezi ilan edilen bölgede MİA(Merkezi İş Alanı), Turizm, Ticaret ve Kültür Ticaret Alanları kullanım kararları alındığını belirtiyor.

 

İstanbul’da faaliyet gösteren inşaat firmaları yatırım için Bayraklı’yı tercih ediyor

 

İmar planlarının onaylanmasının, bölgedeki imajın değişmesine, gayrimenkul yatırımlarının artmasına, genel olarak İstanbul’da faaliyet gösteren büyük inşaat firmalarının yatırımlarının bölgeye yönelmesine neden olduğunu belirten Akkaya; “ Bölgede “Mixed Use” olarak adlandırılan, birden fazla kullanım fonksiyonunu (aynı parselde ticaret, konut, turizm ve diğer fonksiyonlar) birlikte içinde barındıran, karma projeler yoğunluk kazanmaya başladı. Uygulanan karma projelere, imar planlarında belirtilen yapılaşma koşulları ile birlikte yapılan çok katlı yapılar bünyesinde zemin katlarda ticaret alanı ve AVM, üst katlarda ofis, rezidans ve otel kullanımları bulunuyor. Yatırımların bölgede hız kazanmasıyla ile birlikte kentin ve bölgenin silueti değişmeye, prestij bölgesi olmaya başladı” dedi.

 

Bayraklı Salhane bölgesinde ilk olarak “Sun Plaza” ve Sunucu Plaza” olarak bilinen ticaret+ofis kullanımını birlikte barındıran projelerin hayata geçtiğini söyleyen Akkaya; “ Söz konusu projeleri, tamamlanan ve tamamlanmak üzere olan Altınyol sahil bölgesinde yer alan “Megapol Tower”, Ankara Asfaltı üzerinde yer alan “Bayraklı Tower” ve Manas Bulvarı üzerinde yer alan eski Tekel Depolarının olduğu arazide yer alan “Folkart Tower” izledi. Son dönemde ise İş GYO’nun yatırımı ile Ege Perla, Miray İnşaat’ın yatırımı ile Mistral İzmir projelerinin inşasına başladı. Kılıçoğlu İnşaat’ın “Bayraklı City of Sunset”, projeleri planlanmaktadır” dedi. Ayrıca bölgede son dönemli İstanbul kökenli firmaların da farklı projeleri hayata geçirmek için çalıştığını ekledi.

 

Bölgede yapılan ve yapılması planlanan projelerden bazılarına ilişkin detaylar ise şöyledir:

 

Folkart Tower: 200 metre anten yüksekliğiyle Avrupa'nın  ve Türkiye'nin en yüksek 2. ikiz kulesidir. İzmir'in Bayraklı ilçesinin Adalet mahallesinde Manas Bulvarı üzerinde eski Tekel Tütün Depolarının olduğu arazi üzerindedir. 27.000 m² arsa üzerine planlanmış 150.000 m²'lik kapalı inşaat alanıyla 200 metre yüksekliğinde, 45’er katlı 2 kuleden oluşmaktadır. Bünyesinde spor alanları, alışveriş alanları, rezidanslar ve ofis katları bulunmaktadır. Proje bünyesinde 210 adet ofis, 82 adet rezidans daire bulunmaktadır. Bloklardan birinin inşası tamamlanmış olup, diğerinin 2014 yılı içerisinde tamamlanması beklenmektedir. Ofis birim metrekare satış fiyatları 2500 USD/m² ile 4000 USD/m² arasında değişmektedir. 

 

Ege Perla: 18 bin 392 metrekarelik alanda rezidans, ofis ve mağazalardan oluşacak karma proje Ege Perla, biri 29 katlı diğeri 46 olarak tasarlanan 2 adet bloktan oluşmaktadır. Proje bünyesinde yarı açık alışveriş merkezi, 111 adet rezidans daire ve 65 adet ofis tasarlanmıştır. 2015 yılı içerisinde tamamlanması planlanan proje günümüz itibari ile temel aşamasındadır. İnşaat çalışmaları devam etmektedir. Ofis birim metrekare satış fiyatları 2750 USD/m² ile 3500 USD/m² arasında değişmektedir.

 

Mistral Tower: Sabah gazetesi, Adliye, Ankara Caddesi ve Manas Bulvarı arasında kalan bölgede, 42 katlı ofis kulesi ve 33 katlı konut kulesinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Proje bünyesinde 2 katlı alışveriş merkezi bulunmaktadır. Proje bünyesinde 155 adet ünite olması planlanmaktadır. Ofis metrekare satış fiyatları 2500.Dolar 3500Dolar arasında değişmektedir.

 

(Bayraklı City Of Sunset) Luvi & Megaron Tower: Adnan Kılıçoğlu İnşaat Firmasının, Bayraklı' da, Bayraklı Adliye Binasının karşısında inşa edeceği, proje İki kule şeklinde projelendirilmiş olup kuleler; 33 katlı olarak tasarlandı. Proje 209 adet ofisten oluşacak şekilde tasalandı. Proje inşaatı henüz başlamamış olup proje satışları henüz başlamamıştır.

 

Bayraklı Tower: Kavuklar İnşaat ve Miray inşaat imzasını taşıyan proje,  Bayraklı'da 24 katlı tek blok halinde inşa edilmiştir.  6839 m2 arsa alanı üzerinde, 41.000 m2 proje alanı bulunmakta olup,  171 adet ofisten oluşmaktadır.  İnşaat tamamlanmış olup,  zemin katta çarşı alanı ve food Court katı, fitness imkanları ve Roof Top Bar katı bulunmaktadır. Proje içerisinde;  “Migros”, “Caribou Coffe”, ‘'Keyvani'' ile ‘'12 Ocakbaşı'' restoranı, Bayraklı Tower içerisinde yerlerini almışlardır. Ofis birim metrekare satış fiyatları 2000 USD/m² ile 3000 USD/m² arasında değişmektedir.                                                        

 

Megapol Towers: Megapol İnşaat tarafından Karşıyaka Altınyol üzerinde inşa edilmiş olan iş merkezi projesi Megapol Tower,  4.320 metrekare alan üzerinde, 26 katlı olarak, toplam 31.250 metrekare inşaat alanlıdır. Üç farklı tipte, teras alternatifli ofisleri, 260 araç kapasiteli otoparkı, kokteyl ve sergi salonu, bodrum ve zemin katta 3.000 metrekare çok amaçlı mağaza alanı bulunmaktadır. İzmir limanına ve Körfez'e hakim bir lokasyonda bulunmaktadır. 19 farklı tipte ofis bulunmakta olup, alanları 580 ila 805 metrekare arasında değişmektedir. Ofis birim metrekare satış fiyatları ortalama 4000 TL/m² civarındadır.

 

Salhane-Bayraklı-Liman Arkası Karma projelerde genel ortalama incelendiğinde, ofis ve rezidans ortalama paçal satış değerinin, yapılan projenin konumu, markası, işçilik kalitesi, kullanılan malzeme ve alan büyüklüğüne bağlı olarak 3500 -8000 TL/m² aralığında olduğu görülmektedir. Bölgede arsaların m2 birim değerleri ise bölge içerisindeki konumu, imar uygulaması görüp görmemiş olması, büyüklüğü gibi faktörlere bağlı olarak 2.500.-TL ile 7.500.-TL civarında değişmektedir. 

 

Yeni kent merkezi olarak planlanan Salhane bölgesinin etkileşim alanı içerisinde yer alan Manavkuyu-Mansuroğlu bölgesinde de planların tamamlanması ve projelerin başlaması ile birlikte gayrimenkul değerlerinde ciddi artışlar yaşanmıştır. İzmir Adliyesinin bölgeye gelmesi ile başlayan ve yukarıda bahsi geçen yatırımların bölgeye gelmesi ile birlikte bölgede var olan yapılarda ofis kullanımına dönüşümün yaşandığı, ofis ve konut kullanımının birlikte tasarlandığı küçük ölçekli projelerin realize edildiği görülmektedir. Yaşanan gelişim ve değişime bağlı olarak 10-15 yıllık yapılarda yer alan konutların m2 birim değerleri 1200.-TL ile 1300.-TL civarında iken 1500.-TL ile 1700.-TL civarına yükseldiği, yeni yapılarda istenen fiyatların ise 2000.-TL ile 3500.-TL seviyesine yükseldiği tespit edilmiştir. Bölgede arsa değerleri ise Salhane bölgesine ve ana artere yakınlık, imar durumu, yüzölçümü gibi faktörlere bağlı olarak 2000.-TL ile 3000.-TL civarındadır. 

 

Manavkuyu bölgesinin yanı sıra bölgenin etkileşim alanı dahilinde olan komşu ilçe konumundaki Bornova’da da gelişim değişim hızlanmıştır. Bölgede, ana arter niteliğinde olan Ankara Asfaltı üzerinde ve Yeşilova-Mevlana Mahalleleri bölgesinde lüks konut yatırımlarında artış yaşanmaktadır. Ankara Asfaltı üzerinde Avcılar İnşaat tarafından inşaat çalışmalarına başlanan Lobi Parlas projesi, Forum Bornova-Yeşilova bölgesinde inşaatı devam eden Myvia 414 projesi, inşatı tamamlanan Loft Evleri ve Plaza Nova Evleri bölgede yapılan başlıca yatırımlardır. Bu bölgede yapılan yatırımlar bölgenin gelişiminin yavaş olması, çarpık yapılaşmaya yakın konumda yer alması, yakın çevresinde 2 ayrı üniversitenin bulunması nedeni ile daha çok öğrencilerin talep gösterdiği ve kiralamanın daha yoğun olduğu bir bölge haline gelmiştir. Bölgede m2 birim değerlerinin konum, site özellikleri, marka, malzeme kalitesi ve alan özelliklerine bağlı olarak 2000.- 3500.-TL/m² bandındadır.  Söz konusu bölgede arsa değerleri ise, konum, imar durumu, yüzölçümü, uygulama görüp görmemesine bağlı olarak  1800.-TL ile 3000.-TL civarında  değişmektedir.

 

Genel hatları ile belirtilen özellikleri itibari ile projelerin tamamlanması durumunda bölgenin siluetinde ve prestijinde ciddi bir değişim yaşanacağını ifade eden Akkaya; “Proje özelliklerinden de anlaşılacağı üzere bölgede tamamlanan, inşaatı devam eden ve yatırım planlaması yapılan projelerin hayata geçmesi ile birlikte, bölgeye ciddi bir nüfus ve trafik yüklemesi yapılacak. Ayrıca, İzmir Metropolünün ekonomik koşulları ve potansiyelleri dikkate alındığında arzla doğru orantılı talep oluşup oluşmayacağı, yapılan yatırımlarda doluluk oranının ne seviyede olacağı zaman içerisinde netleşecek. Bu süreç içerisinde bölgenin ulaşım ve trafik planlamasının, alt yapı yatırımlarının doğru ve geleceğe yönelik yapılması da büyük önem arz etmektedir” şeklinde konuştu.

 

Kaynak: Emlak Pencerem, 12.05.2014

İzmir, “Gökdelenler Bölgesi" ile Görünümünü Tazeliyor

Karma projeler, planlama içerisinde “Mixed Use” olarak adlandırılan, birden fazla kullanım fonksiyonunu içinde barındıran projelerdir. Aynı parselde veya bitişik parsellerde ticaret, konaklama, konut ve diğer fonksiyonların birlikte yer alması durumudur.

İzmir’de son beş yılda rezidans projelerinin hız kazanması ve buna paralel olarak özellikle şehir merkezinde çok katlı, nitelikli, ofis ve rezidans açığını karşılayacak arazinin bulunamaması, Çankaya-Pasaport-Alsancak-Bayraklı-Karşıyaka aksında yeni alanlara ihtiyaç duyulmasına sebep olmaktadır. İzmir Büyükşehir Belediyesi, Alsancak Limanı ile Karşıyaka-Turan arasında kalan 550 hektarlık alanı gökdelenler bölgesi olarak imara açmıştır. Planlanan yeni kent merkezi iş alanının (MİA) söz konusu açığı kapatması beklenmektedir. Bu durum İzmir’de karma projelerin gelişiminin temelini oluşturmuş olup, İzmir ilini prestiji, yenilenen imajı, modern görünümü ve gelişimi ile ön plana taşıyacak adımlardan biri olmuştur. İzmir, "Yeni Kent Merkezi" ile ilgili imar planlarının onaylanması ile gayrimenkul sektörü açısından öncelikli yatırım alanları ile öne çıkmıştır. Bu durum ile yeni kent merkezi olmak üzere İzmir'in genelinde ön görülen gayrimenkul projelerinin kente milyar doların üzerinde yatırım getireceği görülmektedir. Bununla beraber birçok firma yeni kent merkezindeki boş alanlara karma kullanım projeler için yatırım yapmıştır. Bu çerçevede İzmir’de inşaatı tamamlanan faal, yapılması planlanan ve inşa aşamasında birçok proje yer almaktadır.

Yeni kent merkezinde yaygınlaşmaya başlayan bu kullanım alanları içerisinde “Otel+Rezidans+AVM+Ofis” kullanımları da yer almaktadır. İzmir içerisinde yapılan projelerin eğilimi de bu kullanımlar üzerinde yoğunlaşmaktadır. Karma kullanım projelerinde tüm kentlerde olduğu gibi İzmir’de de fonksiyonların dağılımı önem arz etmekte olup, bu dağılım konu proje alanının sahip olduğu imar hakları ve plan notları ile doğrudan ilişkili olmaktadır. Karma kullanım projelerinde fonksiyon dağılım yüzdelerini doğru dağıtmak, yapılan projelerde beklenen gelirin alınmasında büyük önem taşımaktadır. İzmir ilinde yapılan karma projelerin gelişimi; İzmir yeni kent merkezinde köhneleşmiş ticaret alanları ve eski fabrika alanlarının bulunduğu Salhane, Bayraklı, Turan bölgelerinde yoğunlaşmış olup, kentsel dönüşüm alanları olarak adlandırılan ve yeni gelişim alanları olarak yeniden canlandırılması beklenen alanlarda devam etmektedir.

Uygulanan karma projelerde imar hakkından doğan çok katlı binalar içerisinde tüm fonksiyonların bir arada kullanılması planlanmaktadır. Yapılan projelerin zemin katlarında genellikle Ticaret Alanı+AVM olarak kullanım alanları oluşturulurken, bunu diğer katlarda ofis, rezidans ve otel kullanımları takip etmektedir. Tüm fonksiyonları ve ihtiyaçları içerisinde barındıran projeler A sınıfı işçilik kalitesi ile inşa edilmektedir. İstanbul’da olduğu gibi İzmir’de de yabancıların bu projelere eğilimi bulunmaktadır. Uygulanan veya plan aşamasında, proje aşamasında olan projelerin satış hızından da anlaşılabileceği gibi, oldukça hızlı bir süreç yaşanmaktadır.

Bir karma kullanım projesinden bahsedilmek için en önemli husus parselin imar durumunun karma projeye izin verip vermemesi olmakla birlikte, arsanın büyüklüğü ve konumu önem arz etmektedir. Bu anlamda uygulanan ve uygulanacak olan projenin talebe karşılık verebilecek tipleri içerisinde barındırıyor olması gerekmektedir. Tiplerin yüzde oranlarının doğru karar verilmesi ve fonksiyonel dağılımların bu çerçevede uygun olarak ayrılması gerekmektedir. İzmir genelindeki projelerdeki fonksiyonel dağılım yüzdelerine bakıldığında, genel ortalamada %20-30 oranında Otel, %15-20 oranında AVM, %50-60 oranında rezidans ve ofis kullanımlarına ayrılmaktadır.

Son beş yıl içerisinde yeni planlar ile gelen plan kararları İzmir’in çehresini değiştirmiş olup, özellikle yeni kent merkezinde gökdelenlerin yükseldiği görülmektedir. Kentin eski yapısının yanında, körfezde yeni planlama bölgelerinde çok katlı yapıların yükseldiği ve kentin siluetinin değiştiği görülmektedir. Yeni kent merkezinde bu değişim net olarak fark edilmektedir. Bu projelerin ilgi görmeye başlamasındaki en önemli etkenler, bu tarz projelerdeki farklı getiri ve gayrimenkul seçeneklerini bir arada sunmak anlamında çeşitliliğin oluşması ve bir ofis veya bir rezidans satılmasından öte bir yaşam ve prestij pazarlanması olarak görülmesidir. Yapılan projelerde proje aşamasında %15-30 oranında satışların gerçekleşiyor olması bunun en önemli göstergesidir. Tüm bunlar düşünüldüğünde, karma projelere talebin bulunması İzmir içerisinde bu tarz projelere yönelimin devam edeceğini göstermektedir.

İzmir yeni kent merkezindeki bazı projelere ait künyeler aşağıdaki gibidir;

Megapol Tower inşaatı 2013 yılı içinde tamamlanmış olup, proje kapsamında 26 katlı yapının her katında birer adet ofis olmak üzere toplam 26 adet nitelikli ofis ihtiyacını karşılamıştır.
Ege Perla projesinde, 21 ve 38 katlı iki kule olacağı belirtiliyor. Projenin konut ve home ofis bölümünde 16 farklı tipte 176 ünite planlanmaktadır. Projenin 2013 yılında temelleri atılmış olup, 2012 yılı Eylül ayının 2. haftası satışa çıkan Ege Perla’nın 2015 yılı içerisinde satışlarının tamamlaması beklenmektedir. Satışların 2014 yılı başı itibariyle yaklaşık % 70’inin tamamlanmıştır.

Mistral Yapı Gayrimenkul Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin Sabah Gazetesi arkasındaki tır parkı alanına yapılan yatırımlar devam etmektedir. Konu arazide temel çalışmaları devam etmekte olup, 47 ve 37 katlı olmak üzere 2 kule planlanmaktadır. Projede yaklaşık 155 adet ofis ünitesi olması planlanmaktadır.
Kılıçoğlu İnşaat Yeni Kent Merkezinde 2 adet ofis kulesi planlamakta olup, 33’er katlı olacağı planlanmaktadır. Konu projede 200 adet üzerinde ofis ünitesi olması planlanmaktadır.
Tekfen-OZ ve Rönesans Alışveriş Merkezi de eski SEK Süt Fabrikası'nın bulunduğu alana konut, ofis ve alışveriş merkezinden oluşan çok fonksiyonlu bir yapı kurmayı planlamakta olup, toplam yatırımın 250 milyon dolar olacağı düşünülmektedir. Turan bölgesinde Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’nin planlamakta olduğu yatırımlar bulunmaktadır. Karma konsept olarak planlanan projede “Rezidans, Ofis, Home Ofis ve Ticaret” fonksiyonlarının kullanılması planlanmaktadır.
Karma projelerde genel ortalama incelendiğinde, ofis ve rezidans ortalama paçal satış değerinin, yapılan projenin konumu, markası, işçilik kalitesi, kullanılan malzeme ve alan büyüklüğüne bağlı olarak 2.500 -3.000 USD/m² aralığında olduğu görülmektedir.

Kaynak: Star Gazete, 09.04.2014