İzmir Bayraklı, yeni imar planları ve kentsel dönüşüm projeleri ile yatırımın gözdesi

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme’nin gerçekleştirdiği geniş kapsamlı araştırmaya göre İzmir’in Bayraklı İlçesi son yıllarda yeni imar planları ve kentsel dönüşüm projeleri ile hızlı bir gelişim ve değişim gösteriyor.

 

İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan Alsancak Limanı ile Karşıyaka-Turan arasında kalan 550 hektarlık bölümü kapsayan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları’ nın ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planlarının onaylanması ile birlikte ilçede özellikle “Salhane” olarak bilinen bölgenin son yıllarda cazibe merkezi olduğunu söyleyen İzmir EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. İzmir Şube Bölge Müdürü Filiz Akkaya; Yeni Kent Merkezi ilan edilen bölgede MİA(Merkezi İş Alanı), Turizm, Ticaret ve Kültür Ticaret Alanları kullanım kararları alındığını belirtiyor.

 

İstanbul’da faaliyet gösteren inşaat firmaları yatırım için Bayraklı’yı tercih ediyor

 

İmar planlarının onaylanmasının, bölgedeki imajın değişmesine, gayrimenkul yatırımlarının artmasına, genel olarak İstanbul’da faaliyet gösteren büyük inşaat firmalarının yatırımlarının bölgeye yönelmesine neden olduğunu belirten Akkaya; “ Bölgede “Mixed Use” olarak adlandırılan, birden fazla kullanım fonksiyonunu (aynı parselde ticaret, konut, turizm ve diğer fonksiyonlar) birlikte içinde barındıran, karma projeler yoğunluk kazanmaya başladı. Uygulanan karma projelere, imar planlarında belirtilen yapılaşma koşulları ile birlikte yapılan çok katlı yapılar bünyesinde zemin katlarda ticaret alanı ve AVM, üst katlarda ofis, rezidans ve otel kullanımları bulunuyor. Yatırımların bölgede hız kazanmasıyla ile birlikte kentin ve bölgenin silueti değişmeye, prestij bölgesi olmaya başladı” dedi.

 

Bayraklı Salhane bölgesinde ilk olarak “Sun Plaza” ve Sunucu Plaza” olarak bilinen ticaret+ofis kullanımını birlikte barındıran projelerin hayata geçtiğini söyleyen Akkaya; “ Söz konusu projeleri, tamamlanan ve tamamlanmak üzere olan Altınyol sahil bölgesinde yer alan “Megapol Tower”, Ankara Asfaltı üzerinde yer alan “Bayraklı Tower” ve Manas Bulvarı üzerinde yer alan eski Tekel Depolarının olduğu arazide yer alan “Folkart Tower” izledi. Son dönemde ise İş GYO’nun yatırımı ile Ege Perla, Miray İnşaat’ın yatırımı ile Mistral İzmir projelerinin inşasına başladı. Kılıçoğlu İnşaat’ın “Bayraklı City of Sunset”, projeleri planlanmaktadır” dedi. Ayrıca bölgede son dönemli İstanbul kökenli firmaların da farklı projeleri hayata geçirmek için çalıştığını ekledi.

 

Bölgede yapılan ve yapılması planlanan projelerden bazılarına ilişkin detaylar ise şöyledir:

 

Folkart Tower: 200 metre anten yüksekliğiyle Avrupa'nın  ve Türkiye'nin en yüksek 2. ikiz kulesidir. İzmir'in Bayraklı ilçesinin Adalet mahallesinde Manas Bulvarı üzerinde eski Tekel Tütün Depolarının olduğu arazi üzerindedir. 27.000 m² arsa üzerine planlanmış 150.000 m²'lik kapalı inşaat alanıyla 200 metre yüksekliğinde, 45’er katlı 2 kuleden oluşmaktadır. Bünyesinde spor alanları, alışveriş alanları, rezidanslar ve ofis katları bulunmaktadır. Proje bünyesinde 210 adet ofis, 82 adet rezidans daire bulunmaktadır. Bloklardan birinin inşası tamamlanmış olup, diğerinin 2014 yılı içerisinde tamamlanması beklenmektedir. Ofis birim metrekare satış fiyatları 2500 USD/m² ile 4000 USD/m² arasında değişmektedir. 

 

Ege Perla: 18 bin 392 metrekarelik alanda rezidans, ofis ve mağazalardan oluşacak karma proje Ege Perla, biri 29 katlı diğeri 46 olarak tasarlanan 2 adet bloktan oluşmaktadır. Proje bünyesinde yarı açık alışveriş merkezi, 111 adet rezidans daire ve 65 adet ofis tasarlanmıştır. 2015 yılı içerisinde tamamlanması planlanan proje günümüz itibari ile temel aşamasındadır. İnşaat çalışmaları devam etmektedir. Ofis birim metrekare satış fiyatları 2750 USD/m² ile 3500 USD/m² arasında değişmektedir.

 

Mistral Tower: Sabah gazetesi, Adliye, Ankara Caddesi ve Manas Bulvarı arasında kalan bölgede, 42 katlı ofis kulesi ve 33 katlı konut kulesinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Proje bünyesinde 2 katlı alışveriş merkezi bulunmaktadır. Proje bünyesinde 155 adet ünite olması planlanmaktadır. Ofis metrekare satış fiyatları 2500.Dolar 3500Dolar arasında değişmektedir.

 

(Bayraklı City Of Sunset) Luvi & Megaron Tower: Adnan Kılıçoğlu İnşaat Firmasının, Bayraklı' da, Bayraklı Adliye Binasının karşısında inşa edeceği, proje İki kule şeklinde projelendirilmiş olup kuleler; 33 katlı olarak tasarlandı. Proje 209 adet ofisten oluşacak şekilde tasalandı. Proje inşaatı henüz başlamamış olup proje satışları henüz başlamamıştır.

 

Bayraklı Tower: Kavuklar İnşaat ve Miray inşaat imzasını taşıyan proje,  Bayraklı'da 24 katlı tek blok halinde inşa edilmiştir.  6839 m2 arsa alanı üzerinde, 41.000 m2 proje alanı bulunmakta olup,  171 adet ofisten oluşmaktadır.  İnşaat tamamlanmış olup,  zemin katta çarşı alanı ve food Court katı, fitness imkanları ve Roof Top Bar katı bulunmaktadır. Proje içerisinde;  “Migros”, “Caribou Coffe”, ‘'Keyvani'' ile ‘'12 Ocakbaşı'' restoranı, Bayraklı Tower içerisinde yerlerini almışlardır. Ofis birim metrekare satış fiyatları 2000 USD/m² ile 3000 USD/m² arasında değişmektedir.                                                        

 

Megapol Towers: Megapol İnşaat tarafından Karşıyaka Altınyol üzerinde inşa edilmiş olan iş merkezi projesi Megapol Tower,  4.320 metrekare alan üzerinde, 26 katlı olarak, toplam 31.250 metrekare inşaat alanlıdır. Üç farklı tipte, teras alternatifli ofisleri, 260 araç kapasiteli otoparkı, kokteyl ve sergi salonu, bodrum ve zemin katta 3.000 metrekare çok amaçlı mağaza alanı bulunmaktadır. İzmir limanına ve Körfez'e hakim bir lokasyonda bulunmaktadır. 19 farklı tipte ofis bulunmakta olup, alanları 580 ila 805 metrekare arasında değişmektedir. Ofis birim metrekare satış fiyatları ortalama 4000 TL/m² civarındadır.

 

Salhane-Bayraklı-Liman Arkası Karma projelerde genel ortalama incelendiğinde, ofis ve rezidans ortalama paçal satış değerinin, yapılan projenin konumu, markası, işçilik kalitesi, kullanılan malzeme ve alan büyüklüğüne bağlı olarak 3500 -8000 TL/m² aralığında olduğu görülmektedir. Bölgede arsaların m2 birim değerleri ise bölge içerisindeki konumu, imar uygulaması görüp görmemiş olması, büyüklüğü gibi faktörlere bağlı olarak 2.500.-TL ile 7.500.-TL civarında değişmektedir. 

 

Yeni kent merkezi olarak planlanan Salhane bölgesinin etkileşim alanı içerisinde yer alan Manavkuyu-Mansuroğlu bölgesinde de planların tamamlanması ve projelerin başlaması ile birlikte gayrimenkul değerlerinde ciddi artışlar yaşanmıştır. İzmir Adliyesinin bölgeye gelmesi ile başlayan ve yukarıda bahsi geçen yatırımların bölgeye gelmesi ile birlikte bölgede var olan yapılarda ofis kullanımına dönüşümün yaşandığı, ofis ve konut kullanımının birlikte tasarlandığı küçük ölçekli projelerin realize edildiği görülmektedir. Yaşanan gelişim ve değişime bağlı olarak 10-15 yıllık yapılarda yer alan konutların m2 birim değerleri 1200.-TL ile 1300.-TL civarında iken 1500.-TL ile 1700.-TL civarına yükseldiği, yeni yapılarda istenen fiyatların ise 2000.-TL ile 3500.-TL seviyesine yükseldiği tespit edilmiştir. Bölgede arsa değerleri ise Salhane bölgesine ve ana artere yakınlık, imar durumu, yüzölçümü gibi faktörlere bağlı olarak 2000.-TL ile 3000.-TL civarındadır. 

 

Manavkuyu bölgesinin yanı sıra bölgenin etkileşim alanı dahilinde olan komşu ilçe konumundaki Bornova’da da gelişim değişim hızlanmıştır. Bölgede, ana arter niteliğinde olan Ankara Asfaltı üzerinde ve Yeşilova-Mevlana Mahalleleri bölgesinde lüks konut yatırımlarında artış yaşanmaktadır. Ankara Asfaltı üzerinde Avcılar İnşaat tarafından inşaat çalışmalarına başlanan Lobi Parlas projesi, Forum Bornova-Yeşilova bölgesinde inşaatı devam eden Myvia 414 projesi, inşatı tamamlanan Loft Evleri ve Plaza Nova Evleri bölgede yapılan başlıca yatırımlardır. Bu bölgede yapılan yatırımlar bölgenin gelişiminin yavaş olması, çarpık yapılaşmaya yakın konumda yer alması, yakın çevresinde 2 ayrı üniversitenin bulunması nedeni ile daha çok öğrencilerin talep gösterdiği ve kiralamanın daha yoğun olduğu bir bölge haline gelmiştir. Bölgede m2 birim değerlerinin konum, site özellikleri, marka, malzeme kalitesi ve alan özelliklerine bağlı olarak 2000.- 3500.-TL/m² bandındadır.  Söz konusu bölgede arsa değerleri ise, konum, imar durumu, yüzölçümü, uygulama görüp görmemesine bağlı olarak  1800.-TL ile 3000.-TL civarında  değişmektedir.

 

Genel hatları ile belirtilen özellikleri itibari ile projelerin tamamlanması durumunda bölgenin siluetinde ve prestijinde ciddi bir değişim yaşanacağını ifade eden Akkaya; “Proje özelliklerinden de anlaşılacağı üzere bölgede tamamlanan, inşaatı devam eden ve yatırım planlaması yapılan projelerin hayata geçmesi ile birlikte, bölgeye ciddi bir nüfus ve trafik yüklemesi yapılacak. Ayrıca, İzmir Metropolünün ekonomik koşulları ve potansiyelleri dikkate alındığında arzla doğru orantılı talep oluşup oluşmayacağı, yapılan yatırımlarda doluluk oranının ne seviyede olacağı zaman içerisinde netleşecek. Bu süreç içerisinde bölgenin ulaşım ve trafik planlamasının, alt yapı yatırımlarının doğru ve geleceğe yönelik yapılması da büyük önem arz etmektedir” şeklinde konuştu.

 

Kaynak: Emlak Pencerem, 12.05.2014

Özgürlük, emek ister, sorumluluk ister, savaşmak ister

Özgürlük, emek ister, sorumluluk ister, savaşmak ister.

Tıpkı Richard Bach’ın Martı’sı Jonathan gibi uçmayı (özgürlüğü) öğrenmeyi, uçmaya yeni boyutlar katmayı, yeni ufuklar keşfetmeyi ve öğrendiklerimizi öğretmeyi, öğrendikçe özgürlük ala­nımızın genişlediğini yeni dünyalara yelken açabildiğimizi göreceğiz.

Hukuk ve özgürlük evrensel değerlerdir. Bu değerler hepimizin bildiği gibi 20. yüzyılda tota­liter rejimlerin büyük saldırısıyla karşılaştı. Çok büyük acılar, kıyımlar yaşandı. Ancak; bu rejimler ve liderleri bugün nefretle anılıyorlar ve insanlık düşmanları olarak insanlar var oldukça anılacaklar.

Yaşadığımız yüzyılda da etnik, dinsel ya da milliyetçi bir temele dayanan hareketler bu de­mokratik hukuk ve özgürlük değerlerini yeniden tehlikeye atıyorlar.

Totaliter yönetimler, ayrım gözetmeden toplumun tüm kesimlerini, eğitimi, basını, özel ku­ruluşları, sivil toplum örgütlerini, kişinin özel yaşamını denetim altına almayı amaçlar. Aile bağları, ana-baba-oğul ilişkileri, dini inanışlar, her şey totaliter yönetimin gözetimi ve yönlendirilmesi altına girer. Propagandalardan kaçıp kurtulmak mümkün değildir.Her an, her yerde “abiniz” sizi gözetle­mektedir.

Amaç, toplumda bir korku, bir kuşku havası yaratmak, insanları sindirmektir. Ele geçirilmiş olan erkin ve yetkinin kötüye kullanılması ve korkunç, ezici bir güce dönüştürülmesi söz konusudur.

Tarihin hiçbir döneminde başarılı olamayan bu tür yönetimler hüsrana uğrayacaklardır. Hiç kuşkusuz bu türden haksız, hukuksuz, adaletsiz, ahlak dışı uygulamalara imza atanların kendi öz evlatları bir gün yüzlerine tükürecekler.

Dünyanın ekolojik dengesi hızla bozuluyor. Yani eko­lojik bunalım kapımızda. 1948 İnsan Hakları Evrensel Be­yannamesinden başlayarak birçok uluslararası sözleşme, şart ve senet, bu belgelere imza atan devletlerin, çevreyi bir insan hakkı olarak algılamakta görüş birliği içinde olduklarını ortaya koymuştur.

Ülkemizde çağa uymayan ekonomik ve kalkınma mo­delleri, ekolojik değerleri önemli ölçüde göz ardı etmekte ve önemsememektedirler.

Modern mimarlığın öncülerinden, aynı zamanda büyük şehirci Le Corbusier, geleceğin kentlerinin bir “Ahtapot” gibi genişleyeceğini söylüyor. Kaçınılmaz sonun gökdelen, çelik ve güçlendirilmiş beton olduğunu belirtiyor ve ekliyor. Hücreler (Konutlar) yirmi, kırk, altmış katlı ya­pılara sokulacak oysa ortalama boyu 1.70 m olan insan böyle bir kente alışmakta zorluk çekecektir. İnsanlar kent arasında denge kurulması gerekmektedir.

Ülkemizde bazı çevreler için emek her zaman zahmetli bir uğraş olmuştur. Bu çevreler kent­leri ve kent topraklarını babalarının malı gibi görürler. Kent ve kentli hakları umurlarında değildir. Yeter ki istedikleri gibi planlasınlar, istedikleri gibi talan etsinler.

Bilimsel ve teknik gerekçeler ileri sürerek kendilerini eleştiren demokratik kitle örgütlerini emir ve kumandaları altındaki basın ve yayın araçlarıyla “İstemezükçü” ilan ederler.

Bundan böyle biz de onlara “İSTERÜKÇÜLER” diyeceğiz.

Biliyorsunuz kent ileri gelenleri EXPO 2020 için İzmir’in aday kent olmasına uğraş veriyor. Hükümet de bu girişimi destekler görünüyor. Buraya ka­dar her şey normal.

Ancak; öteden beri “İSTERÜKÇÜLER” EXPO olacaksa İnciraltı’nda olmalı ve İnciraltı imara açılmalı diyorlar.

Elbette imarsız hiçbir kent parçası kalmamalı. Ama “İSTERÜKÇÜLERİN” kastettikleri planlama, plan­lama ilkeleri ve şehircilik ilkelerine uyuyor mu? Ekolojik dengeleri koruyor mu? Le Corbusier’nin dediği gibi in­sanla kent arasındaki dengeleri gözetiyor mu ?

Uzman Odalarımız böyle olmadığını söylüyor.

Expo’nun alınabilmesini İnciraltı’nın istedikleri şekilde planlanmasına indirgeyen çevrelere şunu da hatır­latmak gerekiyor.

Bu güne kadar EXPO yapılan dünya kentlerinde fuar alanı olarak o kentlerin eskiyen, çöküntülü alanları seçilerek, o alanların ayağa kaldırılması gerçekleştirilmiş­tir.

Burada ayağa kaldırılmak istenen İnciraltı’nda gerçek sahiplerinden ele geçirilen arsalar olmasın?

HKMO İzmir Şube Başkanı: S. Selçuk SAVCI

Kaynak: Harita veKadastro Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Bülteni, Ocak/Nisan 2012 Yıl:21 Sayı:91